Yaşam koşullarının giderek zorlaşması, gayrimenkul fiyatlarındaki fahiş artışlar ile dünyanın yaşamış olduğu ekonomik, sosyal ve siyasal krizler, günümüzde insanları daha küçük alanlarda toplu bir şekilde yaşamaya zorlamaktadır. Kırsal hayatın hemen hemen sona erdiği, kimsenin tarım hayvancılık ile ilgilenmediği bir dönemde, şehir planlamacılığının ne derece önemli olduğu ve belediyecilik faaliyetlerinin her zamankinden daha titiz yapılmasının gerektiği aşikârdır. Bu yazımızda, apartmanlarda yaşayan kat maliklerinin hakları, yükümlülükleri, apartman yönetimi, ve mevzuat ile ilgili bilgiler paylaşılacaktır.
Apartman yönetimi, Türk Hukukundaki dayanağını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan almaktadır. Ayrıca kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanmaktadır. Günlük hayatta sıklıkla karşımıza çıkan kat mülkiyeti, kat maliki, kat irtifakı, iskan (yapı kullanma izin belgesi) gibi kavramların ne anlama geldiği 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde tanımlanmıştır. Kat Mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyetine sahip olan kişilerdir. Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bir irtifak hakkıdır. Aynı zamanda arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aranan şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilen bir irtifaktır. Halk arasında iskan olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde inşa edilen yapıların, tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren belediye ve valiliklerce düzenlenen izin belgesidir, ancak günümüzde kanundaki anlamından ve işlevinden son derece uzak olup; müteahhitler ile belediyeler arasında projeye uygun olmama gerekçesiyle anlaşmazlıkların yaşanmasına ve mal sahiplerinin hak kaybına uğramasına sebep olan bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. İskanı olmayan evin banka kredisine uygun olmaması, bu konuda bankaların farklı politikalar izlemesi, ev sahibi olmak isteyenlerin iskanı olmayan eve kredi çıkar mı diye banka banka dolaşması, iskanı olmayan eve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin bağlanması, kesilmesi, devredilmesinde yaşanan sıkıntılar ile kat maliklerinin iskan almak için son derece karmaşık prosedürlerle uğraşmak zorunda kalması en çok karşılaşılan sorunlar arasında yer almaktadır.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nın ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, ortak yerlerde de kullanma hakkına sahiptirler.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Özellikle apartmanda gürültü yapan komşuyu şikayet, evcil hayvan besleyen komşuyu gürültü nedeniyle şikayet gibi apartman sakinleri arasında tartışmaya konu olan durumlar toplu yaşam alanlarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda gürültü yapan komşu hakkında, kolluk veya belediye zabıta görevlilerine haber verilerek 5326 Sayılı Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine muhalefetten idari para cezası kesilir. Ayrıca apartmanda evcil hayvan beslenmesi ve müzik aletleri çalınması dolayısıyla orta çıkabilecek gürültünün engellenmesi amacıyla kat malikleri kurulu tarafından yapılacak toplantıda söz konusu durumlar karar altına alınabilir. Alınan karara rağmen gürültü yapmaya devam eden ve diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden komşu hakkında diğer kat malikleri, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kat mülkiyetinin kendilerine devri için dava açabilirler.
Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani zemin katta oturan kat malikinin merdivenleri ve asansörü kullanmadığı gerekçesiyle buraların temizliği ve bakımı için gerekli olan giderleri karşılamaktan kaçınması mümkün değildir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Yönetim Planı, Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Yazar: Av. Gürkan Özkaya